Alquileres - Desalojos

Si se alquila un inmueble sin firmar contrato, ¿cuál es el plazo mínimo que dura la locación?

En principio los contratos de alquiler así también como sus prórrogas y modificaciones deben formalizarse por escrito, pero cuando el mismo no se celebró y se empezó a ejecutar, se considerará como plazo, el mínimo fijado por la ley que es de 2 años para el caso de viviendas y de 3 años para los restantes destinos.

¿Qué ocurre si por contrato se fijó por un plazo menor al establecido por la ley?

En este supuesto se considerará como suscripto por el término mínimo fijado por la ley, es decir que no será válido el acordado entre las partes.

¿El inquilino puede concluir el contrato con anterioridad al plazo establecido?

Sí, transcurridos los 6 primeros meses de la vigencia del contrato, el locatario podrá resolverlo. Para eso deberá notificar en forma fehaciente su decisión al propietario con una anticipación no menor a 60 días de la fecha que restituirá el inmueble. Si el inquilino decide hacer uso de esta opción en el primer año de la relación locativa deberá abonar al propietario, en concepto de indemnización, una suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opción se ejercita con posterioridad al año.

¿Es válido el convenio de desocupación firmado al momento de la celebración del contrato?

No, un convenio de desocupación es válido únicamente cuando se suscribe con posterioridad a los 6 primeros meses desde la fecha de la firma del contrato de locación, de lo contrario el mismo carecerá de toda legitimidad. Además la firma de éste debe certificarse por ante escribano público.

¿En qué casos se puede pedir el desalojo?

El propietario puede solicitar el desalojo en los siguientes casos:

  • 1- Por la falta de pago del alquiler pactado.

  • 2- Por el vencimiento del contrato.

  • 3- Si existieren tenedores, ocupantes, intrusos en un inmueble sin el consentimiento del dueño.

¿El desalojo por falta de pago requiere algún trámite previo?

Para solicitar judicialmente el desalojo por esta causal, el locador está obligado a intimar fehacientemente al pago de los alquileres adeudados, otorgando al inquilino un plazo no menor a los 10 días desde recepción de la notificación, e indicando el lugar de pago.

¿Qué documentación se necesita para iniciar una demanda de desalojo?

Para comenzar este trámite es necesario contar con el certificado de domino del inmueble objeto del desalojo y el contrato de locación en el caso que lo hubiere.

¿Qué es el desalojo anticipado?

Si el propietario por algún motivo tuviera la sospecha de que al vencimiento del contrato, el inquilino no abandonará el inmueble, podrá iniciar una acción de desalojo anticipado. Si bien la demanda se inicia con anterioridad al vencimiento del mismo, la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez finalizado el contrato.

No obstante si el inquilino se allana en el juicio y cumple su obligación de devolver el inmueble en la forma convenida, el locador deberá hacerse cargo de todos los gastos del proceso.

¿Cómo se puede obtener la desocupación inmediata y en qué casos puede solicitarse?

En los casos en que la causal de la demanda de desalojo sea la falta de pago o el vencimiento del contrato, el propietario podrá, bajo caución real (afectar un bien a embargo) obtener la desocupación inmediata. Pero si luego se probase que el locador obtuvo esta medida ocultando hechos o documentos que acrediten el pago de los alquileres, además de la inmediata ejecución del bien embargado se le impondrá una multa de hasta $20.000 a favor del inquilino.

¿Cuáles son los gastos del proceso?

En los juicios de desalojo que incluyan además la ejecución de alquileres se abona la tasa de justicia cuyo importe asciende al 3% (en C.A.B.A.) del importe total reclamado, de lo contrario se considerará juicio por monto indeterminado y en ese caso el monto será de $ 69,67.

Además, en todos los casos, se deberán abonar los gastos administrativos, el bono profesional y honorarios de los abogados intervinientes.